固定資産税評価額の誤りを発見し、過去3年分の還付申請で合計約40万円の返還を受けた事例

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ご相談の背景・きっかけ

兵庫県内在住のK.M.様（50代男性）より、「固定資産税が毎年なんとなく高い気がするが、どう確認すればいいかわからない」とのご相談をいただきました。

K.M.様は自宅（戸建て・土地200㎡以下）を所有しており、毎年4月に届く固定資産税の納税通知書を受け取るたびに、「近所の似たような家と比べて高い気がする」と感じていたものの、自治体が計算した税額だから間違いないだろうと思い込み、長年そのまま納付してきたとのことでした。

⚠️ 実は珍しくない「評価誤り」

固定資産税の評価額は、3年に一度の評価替え（基準年度）に市区町村が一括で見直します。対象物件が膨大なため、評価の誤り・特例の適用漏れ・更新ミスが発生することは決して珍しくありません。「自治体が計算しているから正しいはず」は大きな思い込みです。

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発見した2つの評価誤り

アーバンビレッジで納税通知書・課税明細書、および固定資産課税台帳の内容を精査したところ、2つの重大な誤りが見つかりました。

誤り① 特例の適用漏れ

住宅用地特例（小規模）が
一部に適用されていなかった

土地が200㎡以下であれば固定資産税は評価額の1/6に軽減されるはずですが、台帳の登録上「一般住宅用地（1/3軽減）」として処理されている区画が存在しており、正しい軽減が適用されていませんでした。

誤り② 評価単価の誤り

路線価に基づく評価単価が
隣接地より割高に設定されていた

路線価を基に算定された土地の評価単価が、同じ路線に面した隣接地（縦覧で確認）と比較して明らかに高く設定されていました。形状補正（不整形地補正）が適切に反映されていないことが原因と考えられました。

📌 縦覧制度の活用が決め手

誤り②の発見に役立ったのが「縦覧制度」です。毎年4〜6月の縦覧期間中、市区町村役所で近隣の土地・建物の評価額を無料で比較できます。K.M.様の場合も、縦覧で隣接地の評価単価と比較することで「なぜ自分の土地だけ高いのか」という具体的な根拠を把握できました。

誤り発覚前後の年間固定資産税の比較（概算）

誤り発覚前（誤った評価額）

年間約20万円

特例適用漏れ＋
評価単価の過大設定による
過大な税負担

→

修正後（正しい評価額）

年間約7万円

小規模住宅用地特例（1/6）
＋形状補正の正確な適用
で大幅に軽減

▼ 節税効果のシミュレーション

誤り発覚前の年間税額（概算）約20万円

修正後の正しい年間税額（概算）約7万円

年間の差額（節税額）約13万円

過去3年分の還付額合計約40万円

※上記はK.M.様の実際の概算です。物件の評価額・面積・自治体の税率によって金額は異なります。

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アーバンビレッジの対応プロセス

納税通知書・課税明細書の精査初回相談時

K.M.様からお預かりした直近3年分の納税通知書と課税明細書を精査。土地・建物それぞれの評価額・面積・地目・地積・軽減区分を確認しました。

固定資産課税台帳の閲覧・縦覧の実施縦覧期間中に実施

縦覧期間（4〜6月）中に市役所の固定資産税担当窓口へ同行。対象物件の課税台帳を閲覧し、近隣の類似物件と評価額・評価単価を比較しました。

縦覧で確認したこと：隣接地（同路線・同程度の面積）の評価単価がK.M.様の物件より明らかに低い → 形状補正の適用に問題がある可能性が浮上

担当課へ説明を求め、誤りを特定重要

市役所の固定資産税担当課に対し、「住宅用地の区分が正しいか」「形状補正はどのように適用されているか」の2点について確認を求めました。担当課の調査の結果、①住宅用地特例の区分ミス（小規模→一般として登録）②形状補正率の入力ミスという2つの誤りが確認されました。

過去3年分の還付申請地方税法に基づき遡及

自治体側のミスによる過誤納付（払い過ぎ）の場合、地方税法に基づき過去5年分（条例次第で3年）まで遡って還付請求ができます。K.M.様の場合は3年分の過誤納付分（合計約40万円）の返還申請を行いました。

なお、自治体側から「修正します」と言われても、過去分の還付を自動的に行わない場合があります。必ず「遡及還付の申請」を行うことが重要です。

還付金の受領・翌年度以降の修正確認完了

申請から約2ヶ月後、合計約40万円の還付金が振り込まれました。翌年度の納税通知書も確認し、正しい評価額・特例区分で課税されていることを確認して完了。

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翌年以降も継続的に節税効果が続く

評価額の修正は課税台帳に反映されるため、翌年以降も正しい評価額で課税され続けます。年間約13万円の差額が毎年節税になります。

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この事例解決のポイント

①「自治体が計算した税額は正しい」という思い込みを捨てる

固定資産税の評価は大量一括処理のため、誤りは決して珍しくありません。「なんとなく高い気がする」という感覚は正直であることが多く、気になったらまず納税通知書の課税明細書を確認することが大切です。

②「縦覧制度」を使って近隣と比べる

固定資産税の評価額が高いかどうかを判断する最も効果的な方法が、縦覧制度での比較です。毎年4〜6月の約20日間、無料で近隣物件の評価額が確認できます。縦覧期間を過ぎても、本人の物件については有料で台帳閲覧が可能です。

③「修正」だけでなく「過去分の還付申請」まで求める

自治体側のミスが確認されたら、当年度の修正だけでなく、過去分の遡及還付を必ず申請してください。自治体から自発的に還付されることは少なく、申請しないと取り戻せません。地方税法では過誤納付について最大5年（自治体によって3年）の還付請求が認められています。

✅ 固定資産税が「高すぎるかも」と思ったら確認すること

1納税通知書の課税明細書で土地の面積・地目・軽減区分（小規模/一般）を確認
2縦覧期間（4〜6月）中に近隣の類似物件と評価額・評価単価を比較
3疑問があれば固定資産税担当課に「評価の根拠」を説明してもらう
4誤りが確認できたら過去分の還付申請を必ず行う
!評価額への不服は「固定資産評価審査委員会への審査申出」（納税通知書受領後3ヶ月以内）で対応できる

この事例の最終的な成果

約40万円

過去3年分の
還付総額

約13万円

年間の
継続節税額

2つ

発見した
評価誤り

3年分

遡及還付を
実現

毎年何となく払い続けていた固定資産税が、実は計算が間違っていたと教えてもらいビックリしました。過去分の還付まで対応してもらえて、トータルで40万円以上戻ってきました。「こんなことがあるとは思っていなかった」というのが正直な感想です。相談して本当によかったです。

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K.M. 様（50代男性）

兵庫県在住・固定資産税の見直し

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