空き家を放置するリスクと「特定空き家」指定で
固定資産税が6倍になるしくみ

1空き家でも固定資産税が安い理由 ─ 住宅用地特例とは

相続した実家をそのまま放置している、遠方で管理できていない親の家がある ── そういった「空き家オーナー」の方がよく口にするのが「更地にすると税金が高くなるから解体できない」という言葉です。これは事実です。

固定資産税と都市計画税には、「住宅用地特例」と呼ばれる強力な軽減制度があります。これは住宅が建っている土地に対して、土地の固定資産税を大幅に軽減するもの。誰も住んでいない空き家であっても、建物が存在する限り、この特例は適用されます。

つまり多くの戸建て（200㎡以下の土地）では、住宅が建っているだけで固定資産税が本来の6分の1になっています。この優遇があるため、誰も住んでいない空き家でも「解体するより放置する方が税負担が低い」という状況が生まれていたのです。

2「特定空き家」とは何か ─ 指定される4つの条件

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」により、一定の要件を満たす管理不十分な空き家を「特定空き家」として指定し、行政が措置を取れるようになりました。

特定空き家の指定基準は、次の4つのいずれかに該当する空き家です。

32023年改正で新設「管理不全空き家」の怖さ

従来の法律では、空き家が特定空き家として指定されて初めて行政措置が可能でした。しかし特定空き家の認定には一定の「悪化」が必要で、その前の段階では行政が介入できないという限界がありました。

そこで2023年6月に成立・2023年12月13日に施行された改正空家法では、新たに「管理不全空き家」という区分が設けられました。

管理不全空き家でも、行政から指導を受けてもなお改善されない場合は「勧告」が出され、勧告を受けると特定空き家と同様に住宅用地特例が外れます。固定資産税が最大6倍になるリスクは、特定空き家と同じです。

特定空き家 vs 管理不全空き家 の違い

管理不全空き家には行政代執行はありませんが、固定資産税の増税効果は同じです。「特定空き家ほどひどくなければ大丈夫」という認識は危険です。

4指定から固定資産税6倍まで ─ 行政措置の流れ

特定空き家・管理不全空き家として指定されても、すぐに税金が上がるわけではありません。段階的な手続きを経て措置が進みます。流れを理解しておくことが重要です。

5税額はいくら変わるのか ─ 具体的な数字で確認

「最大6倍」と言われてもピンとこない方のために、具体的な数字で確認してみましょう。

【例】固定資産税評価額1,200万円・土地面積150㎡の戸建て（小規模住宅用地）

※上記は固定資産税のみの概算。都市計画税（通常0.3%）が別途かかる場合があります。また、負担調整措置により実際の税額は段階的に変化する場合があります。

この例では年間差額が約15万円。10年間放置すれば150万円以上の差が生じる計算です。「勧告を受けたが面倒だから放置」では、取り返しのつかない損失になりえます。

6今すぐできる4つの対策

空き家のリスクを避けるための対策は、状況によって複数の選択肢があります。

行政から通知が届いたらどうする？

• 1 通知を無視しない。助言・指導の段階なら、対応の意思を示すだけで特例は維持できます。まず自治体の担当窓口に連絡しましょう。
• 2 物件の状態を確認する。雑草・外壁・屋根・窓の状態をチェックし、改善できるものは早急に対処します。
• 3 専門家に相談する。売却・賃貸・活用・解体、最適な対応は物件と税務状況によって異なります。不動産コンサルタントや税理士に相談を。
• 4 相続登記が未了なら先に対処。2024年4月から相続登記が義務化されました。名義変更が完了していないと、売却・活用手続きが進められません。

7まとめ：放置のリスクと行動のタイミング

空き家問題は「気づいたときには手遅れ」になりやすい問題です。固定資産税が6倍になるリスクは、特定空き家だけでなく管理不全空き家にも広がっています。

「自分の空き家は大丈夫か」「すでに行政から通知が来ている」という方は、まずは専門家への相談をお勧めします。アーバンビレッジでは不動産の専門知識と税務・法務のネットワークを活かし、空き家問題の解決を初回無料でご相談いただけます。

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