ご相談の背景・課題
兵庫県・但馬地域で長年農業を営んでこられたY.O.様（70代男性）より、「農業をやめた後に残った農地が固定資産税だけかかっている。何か活用したいが、農地転用のことが全くわからない」とのご相談をいただきました。
Y.O.様は約800㎡の農地（元々は水田）を所有していましたが、体力的な事情から農業を引退。土地は放置された状態で、固定資産税だけが毎年かかり続けていました。
▼ 対象農地の基本情報
所在地・面積
兵庫県・但馬地域
約800㎡（約242坪）
約800㎡（約242坪）
農地区分
第3種農地
転用許可が得やすい
農振地域
白地農地
（農振農用地外）
（農振農用地外）
農振除外不要
現況
耕作放棄地
（草が繁茂）
（草が繁茂）
管理不全状態
📌 第3種農地・白地とはどんな農地か
第3種農地は、市街地化が進んだ区域にある農地で「原則として転用が許可される」農地です。また白地農地（農振農用地区域外）は、農業振興地域整備計画の農用地区域に指定されていないため「農振除外」が不要です。Y.O.様の農地は両方の条件を満たしており、農地の中でも最も転用しやすい区分でした。
活用プランの検討と駐車場を選んだ理由
農地転用が許可される見込みが立った時点で、次の課題は「何に活用するか」です。アーバンビレッジでは3つのプランを検討・比較しました。
★ 採用案
🅿️ コインパーキング
（駐車場）
（駐車場）
初期費用：約150万円
（舗装・精算機・看板）
（舗装・精算機・看板）
想定収益：月約15万円
投資回収：約1年
✅ 初期投資が少なく、近隣の道の駅・観光施設に近い立地から安定した稼働が見込める
比較案A
🌞 太陽光発電
（ソーラー）
（ソーラー）
初期費用：約1,500万円〜
想定収益：月5〜8万円
投資回収：15〜20年
× 初期投資が大きく高齢のY.O.様のライフプランに合わない。農地転用の要件が複雑
比較案B
🏢 資材置き場・
倉庫用地
倉庫用地
初期費用：約50〜100万円
想定収益：月3〜6万円
投資回収：1〜2年
△ 収益が低い。立地条件から需要が読みにくく、テナント獲得が課題
✅ 駐車場を選んだ決め手：「立地」と「低初期投資」
Y.O.様の農地は、近隣に道の駅・温泉施設・観光スポットがあり、週末・祝日を中心に慢性的な駐車場不足が続いているエリアでした。観光シーズンは特に需要が高く、コインパーキングとしての稼働率が期待できる絶好の立地。また、高齢のY.O.様にとって初期投資を抑えて早期に回収できることが優先事項でもありました。
農地転用から開業までの流れ
1
農地の区分・規制の事前確認
初回相談時
農業委員会・農政課に地番を持参し、農地区分（第3種農地・白地）と農振地域の確認を実施。農振除外が不要であることを確認し、速やかに農地転用許可申請の準備に入ることができました。
2
活用プランの比較・収益シミュレーション
転用申請と並行
3つのプランを収益・初期費用・回収期間・リスクで比較した資料を作成。Y.O.様のご要望（初期投資を抑えたい・年金収入の補完として安定した収入がほしい）を踏まえ、コインパーキングに絞り込みました。
3
農地転用許可申請の書類作成・提出（行政書士連携）
申請〜約2ヶ月
連携する行政書士が農地法第4条の転用許可申請書類（位置図・公図・転用計画図・駐車場事業計画書等）を作成。農業委員会を経由して都道府県知事へ申請を行いました。
主な提出書類：農地転用許可申請書（正本・副本）、位置図・公図、転用後の駐車場配置図、事業計画書・収支計画、登記事項証明書、申請者の印鑑証明・住民票
4
転用許可取得・コインパーキング事業者とのマッチング
許可取得後
申請から約2ヶ月で農地転用許可を取得。弊社ネットワークの駐車場運営事業者を複数紹介し、条件比較のうえY.O.様が最も条件のよい事業者を選定。土地の賃貸借契約を締結しました。
5
整地・舗装・精算機設置・開業
工事期間 約1ヶ月
草の除去・土の整地・アスファルト舗装・白線引き・精算機設置・看板設置を実施。初期工事費用は約150万円（駐車場事業者が一部負担）。工事完了から2週間で満車状態が続く人気の駐車場となりました。
✓
地目変更登記・翌年以降の収益継続
工事完了後、土地家屋調査士が法務局に地目変更登記（農地→雑種地）を申請し完了。月約15万円の地代収入が安定して振り込まれ続けています。翌年以降も継続中。
収益シミュレーション
▼ 年間収支の概算（現状維持 vs 駐車場活用）
活用前：固定資産税のみ（農地の税額）
年間 約3万円の支出
活用後：駐車場地代収入（月15万円×12ヶ月）
年間 約180万円の収入
管理費・固定資産税（雑種地変更後）等の経費
年間 約20万円
年間純収益（概算）
約160万円
※初期投資約150万円は開業から約1年で回収完了。固定資産税は農地から雑種地に変更されると税額が上昇しますが、収益と比較すると軽微です。
この事例解決のポイント
①「農地区分」の事前確認が全ての出発点
農地転用は農地区分によって可否・難易度・期間が大きく変わります。本案件では「第3種農地かつ白地農地」という最も転用しやすい条件でした。もし青地農地（農振農用地）だった場合、農振除外に1〜2年以上かかり、全く違う対応が必要でした。まず農業委員会で農地区分を確認することが最重要です。
②「立地特性」から最適な活用法を選ぶ
太陽光・倉庫・駐車場など複数の選択肢を、その土地特有の立地条件で絞り込むことが重要です。Y.O.様の農地は「観光施設に近い」「週末に駐車場不足が常態化している」という立地特性があり、コインパーキングの優位性は明確でした。初期投資の少なさと組み合わさって、理想的な活用となりました。
③ 行政書士・事業者との連携でワンストップ対応
農地転用は農地法・都市計画法・各種書類の作成など専門的な知識が必要です。アーバンビレッジが行政書士・駐車場運営事業者・土地家屋調査士の連携を一括調整したことで、Y.O.様は各専門家を個別に探す手間なく、窓口を一本化した対応ができました。
✅ 遊休農地をお持ちの方へ：まず確認すること
- 1農地区分を確認する：農業委員会・農政課に地番を持参。第3種農地・白地農地ならスムーズに転用できる可能性が高い
- 2立地条件を整理する：近隣に何があるか（施設・道路・住宅等）、需要がある活用法は何かを考える
- 3複数の活用プランを比較する：初期投資・収益・リスク・回収期間をセットで試算してから決める
- !許可前に工事は絶対にしない：農地転用の許可を受けずに工事すると農地法違反（3年以下の懲役または300万円以下の罰金）
この事例の最終的な成果
月15万円
安定した
地代収入
地代収入
約1年
初期投資の
回収期間
回収期間
約2ヶ月
転用許可取得
までの期間
までの期間
800㎡
遊休農地の
完全活用
完全活用
"
農業をやめてから何年も草ぼうぼうのまま放置していて、毎年税金だけ払っていました。農地転用とか、行政書士とか、全く知らない世界だったので、アーバンビレッジさんに全部やってもらえたのが一番助かりました。今は毎月15万円が振り込まれてきて、年金の補いになっています。もっと早く相談していればよかったと思います。
👴
Y.O. 様（70代 男性）
兵庫県・但馬地域在住・農地の駐車場転用
★★★★★